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    下面我们谈一下商品房预售合同在履行过程中.经常发生的一些问题. [案例三:1997年底.位于北京北三环中路的一幢高档商品房投入了使用.它的开发商就是人们熟悉的深圳房地产企业--深房集团.这幢被称为深房商业大厦的高档公寓之所以引人注目.是因为它的销售价格的起点.每平方米超过了一万元人民币.到底是什么样的条件打动了业主会掏每平方米一万元的高价在深房大厦投资置业呢? 业主们说.叫他们感到放心的是.他们签订了一个比较完备的购房合同.仅在购房合同的附件中.我们就看到了有关建筑材料及附属设施的二十多项补充条款.可业主们没有想到.从他们入住一开始到现在.他们得对照合同一项项地找开发商交涉.而且这种交涉五年来一直没有停止过. 1997年12月深房大厦交付业主使用.然而对于部分购买了期房的业主.他们的入住时间已经比合同约定的交房日期1997年7月延迟了170多天.业主和开发商交涉没有结果.于是两位业主率先为此打起了官司.他们的官司胜诉后.其他业主要求开发商支付违约金的要求.才得到了开发商的认可.然而这场官司只是漫漫维权路的开始. 住上新房后一位业主发现.合同中许诺的高级进口卫生洁具根本不是进口产品.这样在入住一年多以后.开发商答应以国产产品与国外产品之间的差价为基础.向业主们进行双倍赔偿.业主们还告诉我们.合同中约定的296个停车位.现在仍然没有兑现.不得已他们只能把车辆停在狭窄的道路两旁.至于合同中约定的配套设施.诸如银行.邮局.咖啡厅.网球场.游泳池等生活服务设施.到现在还只是停留在图纸上.那么对于迟迟没有兑现的配套措施.开发商是怎么答复业主的呢? 业主:配套设施它一直就说我们现在资金比较紧张.正在筹措资金.肯定要解决这个问题. 由于售房合同中也没有约定这些配套设施完工和交付的日期.因此开发商一拖再拖.业主们也没有办法.但是到了2001年业主们了解到当初开发商许诺用于建设配套设施的土地.已经被开发商转卖他人.业主们这才意识到五年来他们苦苦等待的配套设施已经成为了一个泡影.因为另一座塔楼以及裙楼的招牌已经告诉了他们一切.也就是说.到此为止.开发商已经用他们的行动表明.他们根本不会履行合同约定的有关配套设施的条款了.那么.出巨资买房的业主们该怎么办?] 这个案例是合同履行过程中发生的争议.它既涉及合同的问题.又涉及规划变更的问题.按照合同法的要求.只要是合同中做出了规定.就必须严格的履行.除非是发生了不可抗力等法定免责的事由.那么生活服务设施投入使用.究竟是以哪一个时间段为准呢?如果说合同中没约定的话.这就需要有一个合理的期限来认定.那么怎么样来认定合理的期限呢?一方面在住宅小区中.生活服务设施与住房的关系.主要是它表现在主要建筑物与辅助建筑物的关系.辅助性建筑物如果迟迟不完成.当然会影响到主要建筑物的使用.另外一方面.如果等到住宅建成以后.这些辅助性设施才投入了使用.那么也会严重的影响居民的居住的安宁的利益.比如说居民都入住了以后.这边生活辅助设施才开始施工.那么会造成一些噪声.空气这方面的污染.这也会影响到主要建筑物的使用.因此.原则上我们说.生活服务设施应当是与住房同时投入到使用中.如果是属于分期的开发.那么最迟也应当与后期的住房同时投入到使用中.在这个案件中.开发商最终把合同中规定的用于配套设施的土地转卖了他人.首先是一种严重违约的行为.因为合同中明确规定开发商有提供生活辅助设施这样的义务.但是最后没有兑现.这是严重违约的行为.应当承担违约的责任.这种违约责任.买方可以要求解除合同.并且按照法律和合同的规定赔偿损失. 此外.小区的配套设施的土地一般的来说.这种土地的使用权是属于全体业主所有.开发商转卖这部分土地使用权.它也是对全体业主合法权益的一种侵害.因此构成了侵权的法律责任.所以业主们在这种情况下.既可以选择追究违约责任.也可以选择追究侵权的责任.在这个案例中.转卖土地肯定会涉及规划的变更.这种变更呢.将会产生严重的法律后果.大家知道我国房地产开发的程序中.第一个程序就是规划.城市规划.这个规划它不仅涉及开发商的利益.也涉及买方的利益.同时也可能涉及社会公共的利益.所以.一经确定就不能够轻易的变更.如果变更了.往往就有可能导致利益的失衡.产生各种各样的争议. 但是在实践中.至少是到目前为止.轻易变更规划这样的问题呢.在房地产的开发和交易的过程中.经常的发生这类的问题.这个也是我们制度上存在的一些问题.那么这种变更的结果大部分是有利于开发商.比如说开发商把规划中的容积率给变更了.同样范围的土地.他建造了更多的建筑平方米的商品房.这样的话.他获利当然就增长了.或者是改变了建筑的高度.或者是减少了绿化的比例.或者是改变了配套设施.等等. 所以在以上的这个案例中.业主可以提起诉讼.要求开发商把转卖土地的全部收益.作为不当得利退还给业主.如果业主要求退房.并且要求开发商承担违约责任.也应当受到法律的支持. 【查看更多】

     

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